1 marca 2023 r. wchodzi w życie Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r., poz. 28).
Czym są kooperatywy mieszkaniowe?
Kooperatywa mieszkaniowa stanowi dobrowolne zrzeszenie grupy osób fizycznych (min. trzech), których nadrzędnym celem jest realizacja przedsięwzięcia zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe jej poszczególnych członków lub ich własnych lub przysposobionych dzieci oraz osób z nimi zamieszkujących. Realizacja ta obejmuje poszczególne etapy inwestycji – od zakupu działki, przez projektowanie, aż po samą budowę domów jednorodzinnych albo budynku wielorodzinnego.
Ważne też, że w kooperatywie mieszkaniowej można będzie nie tylko zbudować domy jednorodzinne czy budynek wielorodzinny, ale także wyremontować budynek już istniejący lub przeprowadzić adaptacje budynku pod kątem potrzeb mieszkaniowych. W takiej formacji prawnej będzie można również nabyć nieruchomości (głównie gruntowe) należące do zasobów gmin w drodze przetargu. Rozwiązanie to ma też ułatwić ubieganie się o finansowanie kredytowe w bankach, czy o dofinansowania.
Jak założyć kooperatywę mieszkaniową?
Aby założyć kooperatywę mieszkaniową, trzeba spisać odpowiednią umowę takiej kooperatywy w formie aktu notarialnego albo w formie umowy spółki cywilnej z zawarciem w nazwie określenia „kooperatywa mieszkaniowa”.
Umowa musi zawierać informacje określające m.in.:
- przedmiot inwestycji mieszkaniowej (tj. czy jest to budynek wielorodzinny czy domy jednorodzinne),
- planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokali,
- zasady finansowania i rozliczenia inwestycji,
- sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji,
- zasady reprezentacji,
- zasady przystąpienia i odstąpienia od umowy,
- czas trwania umowy oraz zasady jej rozwiązania.
Gdy liczba stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zmniejszy się do dwóch, umowa wygaśnie po upływie sześciu miesięcy od dnia, w którym nastąpiło to zmniejszenie, chyba że przed upływem tego terminu liczba stron umowy zwiększy się do co najmniej trzech.
Odpowiedzialność członków kooperatywy, działających na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej, będzie odpowiedzialnością solidarną za wspólną inwestycję mieszkaniową oraz wszelkie zobowiązania powstałe w trakcie jej realizacji, chociażby kredyt mieszkaniowy czy budowlany, którego członkowie kooperatywy są współkredytobiorcami. Kapitał zaś potrzebny do przeprowadzenia inwestycji ma być lokowany na specjalnie założonym rachunku powierniczym (wyłączonym spod przepisów ustawy deweloperskiej), chyba że strony ustalą inaczej.
Po zakończeniu budowy natomiast należy ustanowić na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej odrębną własność lokali na zasadach określonych w Ustawie o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) – w odniesieniu do budynku mieszkalnego wielorodzinnego albo wystąpić z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości – w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
Czy warto?
Rozwiązanie to z pewnością zwiększy bezpieczeństwo prawne i ekonomiczne osób, które współdziałają w takiej formule oraz podmiotów trzecich, wchodzących w relacje prawne z członkami kooperatywy. Budowanie pod postacią kooperatywy mieszkaniowej stanowi bowiem ciekawą i korzystną alternatywę dla zakupu mieszkania od dewelopera, ponieważ pozwoli ograniczyć koszty budowy o 20-30%. Co więcej, daje ona również możliwość zaadaptowania przestrzeni wspólnej z uwzględnieniem potrzeb mieszkańców.
