Zasiedzenie nieruchomości – czym jest i jakie warunki trzeba spełnić

Zasiedzenie nieruchomości jest instytucją mającą na celu wyeliminowanie długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a formalnoprawnym stanem własności.

Nabycie w taki sposób prawa własności nieruchomości ma charakter pierwotny, co oznacza, że zasiedzenie powoduje utratę prawa własności poprzedniego właściciela. Należy pamiętać, że nie wygasają jednak obciążające nieruchomość ograniczone prawa rzeczowe (tj. ustanowione służebności, czy hipoteki).

Aby zasiedzieć nieruchomość, muszą zostać spełnione dwa wymogi, tj. samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

1. samoistne posiadanie

• zgodnie z przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360; dalej „k.c.”), a konkretniej art. 226 k.c. samoistnym posiadaczem rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel,
• posiadanie samoistne musi cechować się nie tylko sprawowaniem faktycznego władztwa nad nieruchomością, lecz również obejmować element psychiczny po stronie posiadacza w postaci władania nieruchomością tak jak właściciel, tj. z wyłączeniem innych osób.
• o samoistnym posiadaniu muszą świadczyć okoliczności obiektywne i weryfikowalne, umożliwiające poczynienie ustaleń faktycznych przez sąd (np. wykonywanie i finansowanie remontów i inwestycji, regulowanie zobowiązań administracyjno-prawnych związanych z nieruchomością, pobieranie pożytków naturalnych itp.)

1. upływ czasu

• bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie, a kończy z upływem 20 lat (w tzw. dobrej wierze) lub 30 lat (w tzw. złej wierze),
• jeżeli zasiedzenie nastąpiło przed 1 października 1990 r., czyli przed wejściem w życie nowelizacji przepisów w ww. zakresie, stosuje się krótsze terminy, tj. 10-letnie i 20-letnie (uchwała SN z dnia 10 stycznia 1991 r., sygn. III CZP 73/90),
• pod pojęciem „dobrej wiary” rozumie się usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza samoistnego, że przysługuje mu prawo własności; odnosi się również do sytuacji, w której posiadacz po nabyciu posiadania dowiedział się, że nieruchomość stanowi własność innej osoby,
• pod pojęciem „złej wiary” rozumie się objęcie nieruchomości w posiadanie w sytuacji, gdy posiadacz samoistny wie lub z łatwością może się dowiedzieć kto jest właścicielem, a mimo to włada nieruchomością jak swoją; dotyczy to również przypadku, gdy osoba wchodzi w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie prawa własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego (uchwała 7 sędziów SN z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91),
• jeśli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swego poprzednika; jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego wynosi przynajmniej 30 lat.

Jak wystąpić o stwierdzenie zasiedzenia?

• sądem właściwym jest sąd rejonowy, w którego obrębie położona jest nieruchomość, a postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym,
• wniosek o stwierdzenie zasiedzenia powinien zawierać dokładnie opisany i oznaczony przedmiot zasiedzenia (dot. nieruchomości gruntowej, lokalowej i budynkowej), tj. położenie, powierzchnię, oznaczenie geodezyjne, numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, wartość nieruchomości wyliczoną na dzień upływu terminu zasiedzenia, dane wnioskodawcy i jego adres oraz numer PESEL, dane świadków z adresami, dane z adresami uczestników postępowania (czyli właścicieli lub posiadaczy nieruchomości sąsiednich),
• do wniosku powinno się załączyć następujące dokumenty: odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym ze zbioru dokumentów, mapę geodezyjną sporządzoną do celów wieczystoksięgowych, informację organu podatkowego, kto jest właścicielem nieruchomości, a kto płatnikiem podatku od nieruchomości lub rolnego za okres objęty wnioskiem, wyciąg z ewidencji gruntów, dokumenty potwierdzające samoistne posiadanie
• warto wiedzieć, że wnioskując o stwierdzenie zasiedzenia można również wystąpić o zabezpieczenie na czas trwania postępowania polegające na wpisie w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącej się sprawie o zasiedzenie
• opłata sądowa od wniosku wynosi 2.000 zł niezależnie od wartości nieruchomości, po drodze wystąpią jednak również inne dodatkowe koszty, tj. chociażby te związane z uzyskaniem załączników do wniosku z odpowiednich urzędów, czy ewentualne koszty powołania biegłego z zakresu geodezji w trakcie postępowania,
• z chwilą prawomocnego stwierdzenia nabycia nieruchomości przez zasiedzenie postanowienie sądu jest podstawą do wpisu własności w księdze wieczystej lub jej założenia.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadku i darowizn w wysokości 7% podstawy opodatkowania (art. 15 ust. 2 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn, Dz.U z 2021 r. poz. 1043), czyli wartości nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje wraz z dniem uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, a podatnik ma miesiąc na złożenie deklaracji SD-3 i zapłatę podatku.

Co więcej, wprawdzie niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia jeszcze do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie, jednakże możliwe jest zasiedzenie udziałowe współwłasności nieruchomości, tj. ułamkowej części współwłasności. Dotyczy to sytuacji, gdy kilku posiadaczy samoistnych włada cudza nieruchomością w taki sposób, że nie da się fizycznie wydzielić części przez nich posiadanych.

Warto również wiedzieć, że własność nieruchomości nabyta w drodze zasiedzenia przez jednego ze współmałżonków wchodzi do majątku wspólnego małżonków, jeżeli bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej (postanowienie SN z 23 listopada 2012 r., sygn. akt I CSK 257/12)

W 2016 r. w wyniku nowelizacji kodeksu cywilnego wprowadzono dodatkowe przesłanki do nabycia nieruchomości rolnych w drodze zasiedzenia, którą obecnie może nabyć jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U z 2022 r., poz. 2569), jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Powyższego reżimu nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jak również do nieruchomości rolnych, w odniesieniu do których termin zasiedzenia skończył się przed datą 30 kwietnia 2019 r.

Końcowo wskazuję, że nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje bez jakiejkolwiek rekompensaty na rzecz poprzedniego właściciela. Poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy nie mogą bowiem żądać zapłaty za utraconą nieruchomość ani odszkodowania.