Odróżnienie umowy o roboty budowlane (art. 647 i nast. k.c.) od umowy o dzieło (art. 627 i nast. k.c.) może powodować trudności.
Choć w świetle uregulowań ustawy, tj. Kodeksu cywilnego (k.c.) umowa o roboty budowlane stanowi podtyp umowy o dzieło, to jest jednak odrębnym typem umowy.
Cech odróżniających obie umowy należy doszukiwać się bowiem w przedmiocie umowy.
Zgodnie z art. 647 k.c. istota umowy o roboty budowlane polega na tym, że wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego umową obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, zaś inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
W skrócie – przedmiotem umowy o roboty budowlane jest wykonanie obiektu, jego części, względnie prac, które dają się wyodrębnić i które składają się na cały obiekt.
Przedmiot umowy o roboty budowlane stanowi zatem przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, któremu z reguły towarzyszy wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór.
I tak, dla przykładu przedmiotem rzeczonej umowy może być wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej.
Przedmiotem umowy o dzieło będzie z kolei przedsięwzięcie o mniejszych rozmiarach. Prace wykonywane w ramach umowy o dzieło nie wymagają nadzoru inspektora budowlanego oraz nie zawsze będą wymagały opracowania dokumentacji projektowej i przekazania terenu wykonawcy. W umowie o dzieło sposób odbioru prac nie musi być określony w sposób sformalizowany.
Tu z kolei dla przykładu przedmiot umowy o dzieło stanowić będzie chociażby wstawienie okna dachowego.
Kodeks cywilny w sposób enumeratywny określa przedmiotowy zakres dopuszczalnego odpowiedniego stosowania przepisów poświęconych umowie o dzieło do stosunku prawnego związanego w wyniku zawarcia umowy o roboty budowlane.
Zgodnie z art. 656 k.c. zastosowanie do umowy o roboty budowlane znajdują odpowiednio zastosowanie przepisy regulujące umowę o dzieło w następującym zakresie:
- do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykonaniem obiektu,
- do wykonania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy,
- do rękojmi za wady wykonywanego obiektu,
- do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed zakończeniem obiektu.
W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach wydanym w sprawie V Aca 169/15 podkreślono, że „o kwalifikacji umowy nazwanej decydują przepisy prawa, a nie wola stron. Nie można zatem przyjąć, że strony nadały umowie o dzieło cechy umowy o roboty budowlane poprzez poddanie prac regułom wykonawstwa określonym w ustawie Prawo budowlane.”
Odróżnienie obu umów ma zatem doniosłe znaczenie ze względu na wywoływanie odmiennych skutków prawnych. Dla przykładu – obowiązują różne terminy przedawnienia dla roszczeń z nich wynikających. Roszczenia z umowy o dzieło ulegają przedawnieniu w terminie 2 lat od daty oddania dzieła, a w przypadku, gdy dzieło nie zostało oddane – od daty, kiedy miało nastąpić oddanie dzieła. Przepis ten jednak nie ma zastosowania do umowy o roboty budowlane, dlatego roszczenia wynikające z tej umowy ulegają przedawnieniu w terminach określonych w przepisach ogólnych, tj. co do zasady w terminie 3 lat liczonych od daty wymagalności roszczenia.
