Instytucję najmu instytucjonalnego oraz essentialia negotii umowy zawieranej pomiędzy wynajmującym a najemcą – regulują przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2021 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r., poz.172).
Umowę najmu instytucjonalnego z najemcami mogą zawierać osoby fizyczne, osoby prawne lub jednostki organizacyjne niebędące osobą prawną, o ile ww. podmioty prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Ubocznie sygnalizuję, że gdy nieruchomość należy do wspólności ustawowej małżonków, a najmem instytucjonalnym zajmuje się tylko jeden z nich, to wówczas małżonek przedsiębiorca musi uzyskać zgodę współmałżonka na prowadzenie wynajmu wspólnej nieruchomości i to w formie aktu notarialnego.
Przedmiotem najmu instytucjonalnego nie mogą być:
- lokale wykorzystywane do celów turystycznych lub wypoczynkowych;
- lokale przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej.
Na zasadach najmu instytucjonalnego można udostępniać wyłącznie:
- lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, np. w wyodrębnionych lokalach mieszkalnych zakupionych przez firmę w celu ich wynajmu, jak i w nieruchomościach, w których nie są wyodrębnione lokale mieszkalne w rozumieniu przepisów prawa cywilnego o odrębności lokali;
- lokale będące pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.
Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, przy czym nie ma ograniczenia czasowego co do trwania okresu najmu.
Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego (o którym mowa w poprzednim wpisie), do zawarcia umowy najmu instytucjonalnego wymagane jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu (w przypadku najmu instytucjonalnego nie może być krótszy niż 14 dni). Nadto najemcę należy uświadomić z przepisami stanowiącymi, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania, prawo do najmu lokalu socjalnego ani tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje. W przypadku najmy instytucjonalnego najemca nie jest zobligowany do wskazywania adresu, pod który może się wyprowadzić w razie rozwiązania umowy najmu.
Tym samym, komornik właściwy ze względu na miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości może zatem od razu dokonać eksmisji do noclegowani, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnionego lokalu.
Umowa najmu instytucjonalnego, jak również jej zmiany w formie aneksu wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Podobnie jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego, zawarcie umowy najmu instytucjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji z tym związanych. Kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu zawarcia umowy. Jest ona zwracana najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela.
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
W sytuacji, gdy najemca w ww. sytuacjach nie opuści lokalu, podówczas właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (czyli przez notariusza). W razie bezskutecznego upływu wskazanego terminu (nie krótszego niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy) właściciel składa do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania najemcy, czyli wynajętego lokalu, wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym zawarte jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (opłata sądowa – 50 zł). Zgodnie z obowiązującymi przepisami, klauzula powinna zostać wydana w ciągu 3 dni. Co istotne, o nadaniu klauzuli wykonalności, najemca dowiaduje się dopiero wtedy, gdy komornik zawita do niego z nakazem opuszczenia lokalu. Od chwili doręczenia owej klauzuli przez komornika, najemca ma siedem dni na zaskarżenie klauzuli, jeżeli została ona nadana niezasadnie. Warto w tym miejscu wskazać, że wynajmujący może powoływać się tylko na przyczyny ustania stosunku najmu wskazane w umowie. Jeżeli najemca nie wniesie środka zaskarżenia, tytuł ten staje się prawomocną podstawą do wykonania eksmisji.
Marginalnie wskazuję, że – podobnie jak w odniesieniu do umowy najmu okazjonalnego – po wygaśnięciu umowy najmu lub po upływie okresu jej wypowiedzenia osoby nadal zajmujące lokal, są osobami zajmującymi lokal bez tytułu prawnego, a tym samym właścicielowi przysługuje odszkodowanie proporcjonalne za okres od utraty tytułu prawnego do czasu opróżnienia lokalu. Zadłużenia z tego tytułu należy jednak dochodzić już w sądzie na drodze postępowania procesowego.
