Instytucję najmu okazjonalnego oraz essentialia negotii umowy zawieranej pomiędzy wynajmującym a najemcą – regulują przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2021 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r., poz.172).
Jeśli chodzi o przesłanki zawarcia umowy najmu okazjonalnego są one ściśle sformalizowane, ponieważ mają na celu zabezpieczenie interesów wynajmującego w większym stopniu niż umowa „zwykłego” najmu. Ogólne zasady najmu przewidują bowiem szeroką ochronę praw lokatorów.
Podstawową różnicą pomiędzy umową „zwykłego najmu”, a umową najmu okazjonalnego jest zawarcie w jej treści oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Najem okazjonalny może dotyczyć wyłącznie lokalu mieszkalnego, a więc takiego, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Jako najem prywatny, wymogiem niezbędnym jest natomiast, żeby właściciel był osobą fizyczną i nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Co więcej, umowa powinna być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Obligatoryjnymi załącznikami do umowy najmu okazjonalnego są:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie najmu okazjonalnego w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy (dotyczy to także osób wspólnie zamieszkujących z najemcą),
- wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkiwać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
Po zawarciu umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem wszystkich ww. elementów, właściciel w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Wypełnienie powyższych przesłanek, „w razie Wu” pozwala na szybkie i skuteczne odzyskanie nieruchomości i pozbycie się uciążliwego lokatora w przyszłości. Brak spełnienia choćby jednej z nich spowoduje, że umowa najmu okazjonalnego staje się umową „zwykłego” najmu i chroni najemcę zgodnie z przepisami jej odpowiadającymi.
Elementem nieobligatoryjnym, aczkolwiek istotnym jest również uregulowanie w umowie najmu okazjonalnego ewentualnych podwyżek czynszu oraz wskazania liczby osób zamieszkujących z najemcą w lokalu.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu zawarcia umowy cywilnoprawnej przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji z tym związanych. Kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu zawarcia umowy. Kaucja jest zwrotna i powinna zostać zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu (po potrąceniu ewentualnych należności właściciela).
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
W sytuacji gdy najemca nie opuści lokalu, wówczas właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (czyli przez notariusza). W razie bezskutecznego upływu wskazanego terminu (nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy) właściciel składa do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania najemcy, czyli wynajętego lokalu, wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym zawarte jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (opłata sądowa – 50 zł). Zgodnie z obowiązującymi przepisami, klauzula powinna zostać wydana w ciągu 3 dni. Od chwili doręczenia owej klauzuli, najemca ma siedem dni na zaskarżenie klauzuli, jeżeli została ona nadana niezasadnie. Warto w tym miejscu wskazać, że wynajmujący może powoływać się tylko na przyczyny ustania stosunku najmu wskazane w umowie. Jeżeli najemca nie wniesie środka zaskarżenia, tytuł tenstaje się prawomocną podstawą do wykonania eksmisji.
Po nadaniu klauzuli wykonalności powstaje tytuł wykonawczy, z którym należy udać się do komornika właściwego ze względu na miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości. Komornik zobowiązany jest do przymusowego wyprowadzenia lokatora pod adres wskazany przez niego w umowie najmu okazjonalnego, a w przypadku, gdyby był on nieaktualny albo nieprawdziwy, może wyeksmitować go na tzw. „bruk” lub noclegowni. Nie ma więc potrzeby wnoszenia sprawy do sądu celem uzyskania wyroku eksmisyjnego – tak jak odbywa się to w przypadku zawarcia umowy najmu „zwykłego”.
Marginalnie wskazuję, że po wygaśnięciu umowy najmu lub po upływie okresu jej wypowiedzenia osoby nadal zajmujące lokal, są osobami zajmującymi lokal bez tytułu prawnego, a tym samym właścicielowi przysługuje odszkodowanie proporcjonalne za okres od utraty tytułu prawnego do czasu opróżnienia lokalu. Zadłużenia z tego tytułu należy jednak dochodzić już w sądzie na drodze postępowania procesowego.
