Obrót nieruchomościami rolnymi charakteryzuje się pewną specyfiką, o której traktuje Ustawa kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2022 poz. 461; dalej u.k.u.r.)
Na wstępie słownik pojęć:
Nieruchomości rolne (grunty rolne) są to nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a więc takie, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zgodnie z u.k.u.r. za nieruchomości rolne nie uznaje się gruntów położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (nawet jeśli są jeszcze tak wykorzystywane).
Gospodarstwo rolne są to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Na potrzeby przepisów u.k.u.r. przyjęto, że powierzchnia nieruchomości rolnej stanowiącej takie gospodarstwo nie może być mniejsza niż 1 ha.
Rolnikiem indywidualnym jest to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca (zameldowana na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.Należy podkreślić, że aby być rolnikiem indywidualnym to trzeba spełniać opisane powyżej wymogi łącznie.
I Nieruchomość rolna mniejsza niż 0,3 ha.
Każda osoba, nie mająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2021 poz. 1899) wydzielenie z nieruchomości rolnej działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest dopuszczalne w sytuacji gdy:
1) działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości,
2) dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.
Wyłączenia ograniczeń w podziale nieruchomości zostały wskazane w art. 95 ww. ustawy.
II Nieruchomość rolna mniejsza niż 1 ha, lecz większa bądź równa 0,3 ha
Każda osoba, nie mająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha, lecz jednocześnie równej lub większej niż 0,3 ha. (art. 2a ust. 3 pkt.1a u.k.u.r.). Należy jednak pamiętać, że:
1) przysługuje tutaj prawo pierwokupu dla uprawnionego dzierżawcy gruntu, a w razie jego braku dla KOWR, tj. Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Niezbędne jest zatem sporządzenie u notariusza warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli w miesięcznym terminie KOWR nie złoży oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemnie nie poinformuje zobowiązanego o skorzystaniu z przysługującego prawa albo w inny sposób nie zareaguje w zakreślonym terminie, oznacza to, że wówczas możliwe będzie zawarcie umowy rozporządzającej własnością nieruchomości rolnej; co ważne – prawo pierwokupu nie ma zastosowania w przypadku zbywania lub oddawania w posiadanie nieruchomości rolnej m.in. osobie bliskiej tj. zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, małżonkowi, osobie przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbom;
2) jeśli nabyta nieruchomość jest położona na terenach wiejskich, to wówczas:
a) przez co najmniej 5 lat od nabycia nieruchomości nabywca jest zobligowany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła zakupiona nieruchomość rolna, o ile nabywca już wcześniej posiadał ziemię rolną i dokupił w sąsiedztwie kolejną taką działkę, a ich łączna powierzchnia wyniosła 1 ha lub więcej; obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego nie dotyczy nabywcy, jeżeli nabyta działka o powierzchni mniejszej niż 1 ha jest jego jedyną nieruchomością rolną,
b) nie będzie można zbyć ani oddać nieruchomości w posiadanie przed upływem pięciu lat od nabycia, chyba że otrzymamy na to zgodę KOWR; co ważne – zakaz ten obowiązuje nabywcę bez względu na to, czy jest to jego jedyna nieruchomość rolna, czy też ma ich więcej
Od zasady pięcioletniego zakazu sprzedaży i nakazu prowadzenia gospodarstwa rolnego ustawodawca przewidział wyjątki. Powyższe nie tyczy się bowiem nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miasta, zbytych na rzecz osoby bliskiej oraz nabytych w spadku.
III Nieruchomość rolna o powierzchni większej niż 1 ha
Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha jest możliwe przez rolników indywidualnych. I tutaj KOWR ma prawo pierwokupu. Nie dotyczy to jednak sytuacji, w której w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, a nabywana nieruchomość jest położona w tej samej gminie, w której mieszka nabywca, lub w gminie z nią graniczącej.
Czy istnieje możliwość nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym?
Co do zasady nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha jest możliwe przez rolników indywidualnych, jednakże art. 2a ust. 3 u.k.u.r. wyszczególnia także inne podmioty, które mogą kupić ziemię rolną (np. osoba bliska zbywcy lub jednostka samorządu terytorialnego). Z kolei art. 2a ust. 4 u.k.u.r. dopuszcza możliwość zakupu ziemi rolnej za zgodą KOWR przez zbywcę nieruchomości rolnej, osobę fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne lub zamierzającą powiększyć gospodarstwo rolne,uczelnię albo nabywcę nieruchomości rolnej po uprzednim spełnieniu przesłanek tamże wyartykułowanych.
Końcowo uczulam, że nabycie nieruchomości rolnej niezgodnie z przepisami u.k.u.r. jest nieważne.
