Budowa bez zbędnych formalności, czyli dom do 70m2
Z dniem 3 stycznia 2022 r. weszła w życie kolejna nowelizacja wprowadzona ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwana potocznie „Domem bez formalności”.
W uzasadnieniu do projektu nowelizacji ustawodawca wskazuje, że nowe rozwiązania proceduralne zostały wprowadzone celem stworzenia prostych narzędzi prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Wskazana nowelizacja budzi jednak wiele kontrowersji i wątpliwości, w szczególności w środowisku inżynierów budownictwa i architektów z uwagi na obniżenie standardów bezpieczeństwa zarówno pracowników zatrudnionych na budowie, jak i osób korzystających z domu po rozpoczęciu jego użytkowania, zwiększeniu praw inwestora, ograniczeniu praw właścicieli sąsiedzkich nieruchomości oraz zmniejszeniu zakresu kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej, skutkujących ryzykiem realizacji budowy domów do 70 m2 niezgodnych z powszechnie obowiązującymi zasadami sztuki budowlanej.
Z perspektywy środowiska prawnego wprowadzone zmiany są w wielu miejscach niespójne z dotychczasowymi regulacjami, w związku z tym powstaje cała masa wątpliwości interpretacyjnych, które postaram się pokrótce przybliżyć.
Czym są „domy do 70 m2”?
Domy do 70 m2 to domy jednorodzinne, wolnostojące, mające nie więcej niż dwie kondygnacje, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2, zaś obszar oddziaływania nie wykracza poza działki, na których je zaprojektowano, a dopuszczalna gęstość zabudowy to wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 500 m2 działki.
Zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę domów do 70m2
Domy do 70m2 będzie można wybudować na samo zgłoszenie. Budowa będzie wymagała jedynie zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
Z uwagi na to, że będzie można przystąpić do realizacji inwestycji po doręczeniu odpowiedniemu organowi zgłoszenia budowy, organ nie będzie sprawdzał zgłoszenia pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, wymaganiami ochrony środowiska oraz ustaleniami uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Organ nie będzie również badał zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym tymi techniczno-budowlanymi, oraz nie będzie sprawdzał kompletności ww. projektów.
Oczywiście budowa domów do 70 m2 będzie musiała być zgodna z przepisami wykonawczymi do ustawy – Prawo budowlane (dalej p.b.), w szczególności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Budowa małych domów będzie musiała być również zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, poprzedzonej analizą urbanistyczną, której wydanie ma nastąpić w terminie 21 dni. W przypadku niezajęcia stanowiska w ww. terminie, decyzja uznawana zostaje za uzgodnioną.
W odniesieniu do przygotowania analizy urbanistycznej istotną zmianą jest ustalenie maksymalnej granicy obszaru analizowanego w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy. Obszar ten wyznaczany będzie w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu (tj. część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę) terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 metrów oraz nie większej niż 200 m.
Do wykonania projektu zagospodarowania działki lub terenu domu do 70m2 upoważniać będą uprawnienia w specjalności architektonicznej lub „konstrukcyjno-budowlanej” (ust. 2c dodany do art. 34 p.b.). Co istotne – zakres tych uprawnień określa przecież w sposób wystarczający obowiązujący już od dawna art. 15a p.b. Wobec zamieszczenia w jednej ustawie dwóch różnych przepisów regulujących tę samą materię, z pewnością pojawią się spore wątpliwości interpretacyjne.
Istotna zmiana polega też na wyłączeniu stosowania niektórych przepisów kodeksowych postępowania administracyjnego (dalej k.p.a.) Jeżeli bowiem wydana decyzja o warunkach zabudowy będzie uwzględniała w całości żądanie strony, to nie będzie sporządzane jej uzasadnienie. Do decyzji będą miały zastosowanie przepisy k.p.a. dotyczące postępowania uproszczonego, z wyjątkiem przepisów o milczącym załatwieniu sprawy. Organ nie będzie stosował art. 10 i art. 79a k.p.a., a więc nie będzie przed wydaniem decyzji informował inwestora o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, a także nie wskaże przesłanek zależnych od strony, które nie zostały spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony.
W postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy ograniczony został także krąg podmiotów postępowania, ograniczony do jednej strony, tj. wnioskodawcy, czyli inwestora. Zmiana ta w połączeniu z unicestwieniem procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę ogranicza prawo podmiotów trzecich zarówno do występowania w postępowaniu, jak i ochrony swoich interesów.W rezultacie osoby najbardziej zainteresowane, a więc właściciele nieruchomości sąsiednich, nie będą mogły kontrolować projektu w zakresie jego oddziaływania na swoją nieruchomość, czy choćby zgłaszać swych wątpliwości w tym zakresie. Organ administracji zobligowany jest jedynie do zamieszczania, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu informacje o rozpoczętej budowie. Nie ma co ukrywać, że mało kto weryfikuje takie obwieszczenia.
Można zatem spodziewać się wzrostu liczby spraw, w których ewentualny spór pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiednich przesunie się już na etap wykonywania robót budowlanych.
Brak obowiązku wyznaczenia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy
To inwestor będzie decydował o tym, czy roboty budowlane będą prowadzone pod nadzorem kierownika budowy, czy inwestor przejmie odpowiedzialność za kierowanie budową poprzez złożenie stosownego oświadczenia. Jedynie na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej nad prawidłowością realizacji inwestycji czuwać ma projektant w ramach nadzoru autorskiego.
Dotychczas, w razie powzięcia wątpliwości co do standardów budowlanych, projektant miał prawo żądać wstrzymania budowy w drodze wpisu do dziennika. Obecnie, uprawnienie to projektant będzie mógł zrealizować poprzez zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o możliwości powstania zagrożenia lub budowy niezgodnej z projektem.
Marginalnie wskazania wymaga zapis, zgodnie z którym inwestor jest zobowiązany umieścić na terenie budowy tablicę informacyjną w celu ułatwienia kontaktu z inwestorem w sytuacji kontroli budowy lub innych zdarzeń wymagających interwencji odpowiednich służb.
Odpowiedzialność inwestora
Przy składaniu do organu administracji zgłoszenia budowy, oprócz projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego inwestor zobowiązany jest dołączyć oświadczenie o tym, że planowana budowa będzie prowadzona dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Grozi za to kara pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Nadto, w przypadku braku ustanowienia kierownika budowy będzie też musiał załączyć oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową oraz oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia.
Nie ulega żadnej wątpliwości, że większość inwestorów nie posiada wykształcenia w dziedzinie architektury czy budownictwa, w związku z czym odpowiedzialność inwestora wiązać się będzie odpowiedzialnością za działanie osób trzecich. Jest to bardzo ryzykowne, tym bardziej wobec niestety coraz częściej nagminnie spotykanych fuszerek budowlanych.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Do użytkowania budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W przypadku gdy budowa prowadzona była bez udziału kierownika budowy, do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestor będzie musiał dołączyć:
• oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami,
• oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.
Jeżeli inwestor do zawiadomienia o zakończeniu budowy domu 70 m2 załączy fałszywe oświadczenia poniesie odpowiedzialność za wykroczenie, które zagrożone jest karą grzywny.
Gdzie szukać podstaw prawnych?
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.),
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. i planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.),
• Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1986),
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2021 r. poz. 735 ze zm.).
