Prawo do spokojnego korzystania z mieszkania mieści się w katalogu dóbr osobistych człowieka, pozostając pod ochroną prawa cywilnego niezależnie od ochrony przewidzianej w innych przepisach.
Własność z kolei jest prawem do korzystania z rzeczy (nieruchomości) z wyłączeniem innych osób, ale zgodnie z jej przeznaczeniem i w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego.
Prawo własności, choć jest bardzo szerokie, nie jest jednak prawem nieograniczonym. Właściciel nie może bowiem czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Często przy wykonywaniu prawa własności – czyli przy korzystaniu z nieruchomości – dochodzi do powstania tzw. immisji. Są to działania podejmowane na jednej nieruchomości, które wykraczają poza jej granice i są odczuwalne na innej nieruchomości. Przykładami immisji mogą być na przykład hałasy, zapachy i dymy, które mogą w sposób istotny utrudnić korzystanie z sąsiednich nieruchomości.
Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W takim bowiem przypadku może dojść do naruszenia prawa własności sąsiada.
Granicą wykonywania prawa własności jest zatem prawo innych właścicieli do niezakłóconego – w miarę możliwości – korzystania z ich własności. Badając, czy zakłócenia przekraczają przeciętną miarę, należy wziąć pod uwagę częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje.
Co ważne – ocena przeciętnej miary zgodnie z art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości.
Nie są objęte zakazem zakłócenia niedogodności, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach, ponieważ nie jest możliwe wyeliminowanie wszelkich uciążliwości stwarzanych przez życie w określonym środowisku, okolicy i stosunkach. Granica zostaje przekroczona, gdy utrudnienia są na tyle poważne, że normalne używanie nieruchomości staje się praktycznie niemożliwe lub ponadprzeciętnie uciążliwe.
Wkraczanie na drogę procesów sądowych w sprawach sąsiedzkich nie jest najlepszym rozwiązaniem. Postępowania sądowe w sporach sąsiedzkich są zazwyczaj długotrwałe a ich wynik trudny do przewidzenia. Do tego dochodzi konieczność poniesienia kosztów (w tym wpisu i zaliczki na opinie biegłych), które są zwracane w razie wygranej. Ponadto, każda strona musi przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń. Gdy tego nie zrobi – przegra sprawę. Dlatego dobrze jest porozumieć się z sąsiadem, wypracowując kompromis. Co ważne – przed skierowaniem sprawy do sądu lepiej wezwać sąsiada pisemnie do zaprzestania naruszenia prawa i naprawienia ewentualnych szkód, a dodatkowo ostrzec, że w przypadku braku reakcji skieruje się sprawę do sądu. Można też zawezwać takiego uciążliwego sąsiada do próby ugodowej lub spróbować mediacji.
Gdy powyższe nie poskutkuje, należy wystąpić z powództwem realizującym opisane roszczenie, określanym mianem powództwa negatoryjnego. Ochronie właściciela nieruchomości, którego własność została naruszona w inny sposób aniżeli przez pozbawienie faktycznego władztwa nad nieruchomością służą bowiem roszczenia z art. 222 § 2 k.c. w zw. z art. 144 k.c., tj. żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (można ich dochodzić łącznie).
